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香港多數市民都住在多層大廈,業主在買入大廈單位時,其實不單只是擁有該單位,同時也與大廈內其他單位業主,共同擁有大廈的公用地方。換句話說,每幢多層樓宇內的所有業主,都有責任管理和維修樓宇的公用部分。這一節「長者法網智多聲」,就為大家說說物業維修與安全。

大廈或屋苑業主,可以成立業主立案法團,合法代表所有業主管理大廈或屋苑。業主立案法團是一個要負上集體責任的法律實體,即是說,法團做了甚麼或沒有做甚麼,所有業主都要負責,但有了業主立案法團,也不代表業主毋須負責管理和維修樓宇的公用部分。

不知道老友記對添喜大廈有沒有印象呢?1994年,添喜大廈外牆石屎簷篷倒塌,造成一死七傷。法庭裁定添喜大廈的業主立案法團,要為事件負上部份責任,並且要支付巨額賠償。由於法團沒有購買足夠的第三者風險保險,法團被頒令清盤,而添喜大廈的每個業主,都要分擔賠償。添喜大廈事件,凸顯了為樓宇公用部分購買第三者風險保險有多重要。香港政府其後亦立例規定,所有業主立案法團,強制性要為樓宇的公用部份及法團財產,購買第三者風險保險,保單要為單一事故引起死傷而招致的法律責任,提供至少一千萬元的保險。如果法團沒有按法例購買保險或保單無效,管理委員會的每個委員,都要負上刑事責任。

日久失修的樓宇,不單對住戶構成危險,對公眾也造成威脅。為了處理這個問題,香港政府在2012年推出了強制驗樓和強制驗窗計劃,政府每年會揀選數千幢高樓齡的私人樓宇,規定業主或立案法團,找合資格的檢驗人員進行某些指定檢驗,有問題就要維修。完成之後,要向政府呈交檢驗報告和修葺完工報告。如果收到檢驗通知但沒有行動,業主或立案法團就要負上刑事責任,可以被罰款和監禁。

為了幫助有需要的業主應付維修開支,政府推出了「樓宇維修綜合支援計劃(綜合計劃)」,由市區重建局統一運作,提供不同形式的資助、貸款和津貼,協助業主維修。香港房屋協會亦提供特別為長者而設的津貼計劃。有需要的市民,可以聯絡房協或市建局了解詳情,長者社區法網文字版也概括地介紹各種支援計劃。

要住得舒服,樓宇安全當然很重要,定期檢查和維修大廈,大家都住得安樂了。這一節就說到這裡,多謝大家收聽。

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強制驗窗計劃

物業維修與安全

除了強制驗樓計劃外,香港政府在 2012 年亦推出了強制驗窗計劃,以應付窗戶日久失修的問題。

一般情況下,樓宇或屋苑的大多數窗戶,都是個別單位業主的私人財產。因此,政府將發出通知書給屬於強制驗窗計劃下的樓宇或屋苑的所有業主(即包括個別單位業主和業主立案法團),要求其進行驗窗工作。

根據強制驗窗計劃:

1. 政府會在每年揀選5,800幢樓齡達10年或以上的私人樓宇(不高於三層的住用樓宇除外),向其業主發出預先知會函件,確認有關大廈已被納入強制驗窗計劃內。約一至兩個月後,政府會向該等樓宇的業主發出法定通知,規定業主委任一名註冊檢驗人員進行某些指定的檢驗。(注意:該5,800幢樓宇已包括強制驗樓計劃內的2,000幢。)

2. 如註冊檢驗人員認為樓宇的窗戶已變得危險或可能變得危險,該樓宇的業主須委任一名註冊承建商,在註冊檢驗人員的監督下對窗戶進行所需的修葺

3. 完成有關的檢驗及修葺後,獲委任的註冊檢驗人員須向政府呈交檢驗報告和完工報告,以作記錄。

4. 業主或業主立案法團如無合理辯解而不遵從強制驗窗的法定通知,當局可向其送達定額罰款1,500元的罰款通知書;未有遵行罰款通知書者可被檢控,而一經定罪,可被判罰款25,000元及監禁3個月,更可就該罪行持續的每一天,另處罰款2,000元。

5. 在法定通知獲遵從後,單位業主或業主立案法團不會在5年內就同一窗戶收到另一份的通知。