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香港多數市民都住在多層大廈,業主在買入大廈單位時,其實不單只是擁有該單位,同時也與大廈內其他單位業主,共同擁有大廈的公用地方。換句話說,每幢多層樓宇內的所有業主,都有責任管理和維修樓宇的公用部分。這一節「長者法網智多聲」,就為大家說說物業維修與安全。

大廈或屋苑業主,可以成立業主立案法團,合法代表所有業主管理大廈或屋苑。業主立案法團是一個要負上集體責任的法律實體,即是說,法團做了甚麼或沒有做甚麼,所有業主都要負責,但有了業主立案法團,也不代表業主毋須負責管理和維修樓宇的公用部分。

不知道老友記對添喜大廈有沒有印象呢?1994年,添喜大廈外牆石屎簷篷倒塌,造成一死七傷。法庭裁定添喜大廈的業主立案法團,要為事件負上部份責任,並且要支付巨額賠償。由於法團沒有購買足夠的第三者風險保險,法團被頒令清盤,而添喜大廈的每個業主,都要分擔賠償。添喜大廈事件,凸顯了為樓宇公用部分購買第三者風險保險有多重要。香港政府其後亦立例規定,所有業主立案法團,強制性要為樓宇的公用部份及法團財產,購買第三者風險保險,保單要為單一事故引起死傷而招致的法律責任,提供至少一千萬元的保險。如果法團沒有按法例購買保險或保單無效,管理委員會的每個委員,都要負上刑事責任。

日久失修的樓宇,不單對住戶構成危險,對公眾也造成威脅。為了處理這個問題,香港政府在2012年推出了強制驗樓和強制驗窗計劃,政府每年會揀選數千幢高樓齡的私人樓宇,規定業主或立案法團,找合資格的檢驗人員進行某些指定檢驗,有問題就要維修。完成之後,要向政府呈交檢驗報告和修葺完工報告。如果收到檢驗通知但沒有行動,業主或立案法團就要負上刑事責任,可以被罰款和監禁。

為了幫助有需要的業主應付維修開支,政府推出了「樓宇維修綜合支援計劃(綜合計劃)」,由市區重建局統一運作,提供不同形式的資助、貸款和津貼,協助業主維修。香港房屋協會亦提供特別為長者而設的津貼計劃。有需要的市民,可以聯絡房協或市建局了解詳情,長者社區法網文字版也概括地介紹各種支援計劃。

要住得舒服,樓宇安全當然很重要,定期檢查和維修大廈,大家都住得安樂了。這一節就說到這裡,多謝大家收聽。

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公用地方維修免息貸款

物業維修與安全

除公用地方維修津貼外,政府亦提供「公用地方維修免息貸款」,以鼓勵業主為樓宇的公用地方進行全面復修工程。

申請資格

公用地方維修免息貸款的申請人須為樓齡達20年或以上的住用或綜合用途(即商住兩用)樓宇的單位業主。該等樓宇若位於巿區(包括沙田、葵青、荃灣),其住宅單位平均每年應課差餉租值不可超過162,000元;若位於新界者,不可超過124,000元。

是否必須由業主立案法團提出申請?

已成立業主立案法團的樓宇,管理委員會須通過決議申請公用地方維修免息貸款,並授權其代表簽署有關的文件。

尚未成立業主立案法團的樓宇,政府將會按照個別情況考慮其申請。一般來說,該等樓宇的業主應舉行業主大會,以通過決議申請公用地方維修免息貸款,並授權最少兩名代表簽署有關的文件。

政府一旦發出原則上批准貸款通知書,有關樓宇的個別業主應呈交其個別的貸款申請表。申請人必須是有關貸款的住宅物業的註冊業主,其業權必須以個人名義登記,即以公司為業主者不可獲得此項貸款。雖然公用地方維修免息貸款不附任何入息及資產審查,申請人須提供入息證明(例如糧單)以證明其還款能力,否則須就進行維修的物業訂立相關的法定押記。

貸款的內容

公用地方維修免息貸款必須用於有關大廈公用地方,並涉及樓宇安全、環境衞生、或環境保護的工程。

該項貸款的最高貸款金額為100,000元,或申請人的單位於有關樓宇的整體維修工程中所承擔之費用,兩者取其較低者。貸款的最長還款期為60個月。